La plupart des propriétaires de biens immobiliers en Nouvelle-Zélande font partie d’une entité juridique appelée “Body Corporate”. Concrètement il s’agit de la co-propriété, impliquant certaines responsabilités pour le propriétaire mais lui donnant aussi des droits. Comment se définit exactement le “Body Corporate” ? Quels sont les droits et devoirs du propriétaire ? Et quelles sont les récentes avancées juridiques amenées grâce à l'adoption du projet de loi Unit Titles Amendment Act (Strengthening Body Corporate Governance and Other Matters) en Mai 2022 ?
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CE QUE SIGNIFIENT Unit titles and body corporate
Définition de Unit Title
Un “Unit Title” est une forme de propriété multi-unités. Lorsqu’un développement est divisé en plusieurs unités, chaque propriété à un “Unit Title”. En règle générale, les développements des “Unit Titles” sont des immeubles d'appartements, des unités, des maisons de ville, des immeubles de bureaux et des complexes industriels ou commerciaux. La plupart des “Unit Titles” sont détenus en tant que développements résidentiels.
Un propriétaire de “Unit Title” possède une partie définie d'un bâtiment comme un appartement et peut également avoir une propriété partagée dans les espaces communs.
Définition du Body Corporate
Le “Body Corporate” (ou co-propriété) est une entité juridique créée en vertu des dispositions de la loi “The Unit Titles Act” pour gérer la propriété commune (les halls et les couloirs, la piscine, les ascenseurs, la salle de gym, les murs extérieurs, le local à poubelles…) d’un développement. Collectivement, les propriétaires de “Unit Title” (dans un immeuble ou une résidence de pavillons par exemple) constituent le “Body Corporate” (BC). Il s'agit d'une structure de gestion conçue pour s'assurer que les décisions affectant la propriété peuvent être prises conjointement par tous les propriétaires. Le “Body Corporate” est aussi l'entité responsable des parties communes.
Rôle et devoirs du “Body Corporate”
Le “Body Corporate” est responsable d'une série de fonctions de gestion, financières et administratives relatives à la propriété commune et au développement dans son ensemble. Il a un certain nombre de pouvoirs et de fonctions clés tels que :
Gérer les biens communs
Établir et maintenir un plan de maintenance à long terme (Long Term Maintenance Plan)
Tenir à jour un registre de tous les propriétaires d'unités (et de leur locataires)
Organiser et animer les assemblées générales (AGM) au moins une fois par an. Pour qu'une résolution ordinaire soit adoptée, la majorité des voix étant requise
Convoquer une assemblée générale extraordinaire (EGM) à tout moment si nécessaire pour examiner toute question - par exemple, un accord peut être nécessaire pour entreprendre des réparations urgentes. Pour qu'une résolution spéciale soit adoptée, 75% des voix sont nécessaires
Prélever les taxes sur les propriétaires pour financer le fonctionnement du “Body Corporate”, assurer la maintenance des parties communes ou encore payer l’assurance du bâtiment et les frais d’entretien
Élaborer et faire appliquer les règles de fonctionnement du “Body Corporate”. Ces règles statuent par exemple sur la possibilité de posséder un animal de compagnie dans l’immeuble, le protocole avant de faire des travaux dans un appartement, la possibilité ou non de faire de la location courte durée type Airbnb…
Droits et responsabilités des co-propriétaires
Un propriétaire d'unité a des droits en vertu de la loi, notamment ceux de :
Assister aux Assemblées Générales du “Body Corporate” (ou de se faire représenter) et avoir un vote à l'égard des unités
Faire (sous réserve du respect des autres règles) des modifications, des ajouts ou des améliorations à l'intérieur des limites de l'unité qui n'affectent matériellement aucune autre unité ou partie commune
Bénéficier du processus de règlement des différends
Faire respecter les règles de fonctionnement du “Body Corporate”
Un propriétaire d'unité a également un certain nombre de responsabilités clés, notamment celles de :
Permettre au “Body Corporate” d'entrer dans son unité (après avoir reçu un préavis raisonnable) pour voir son état, réparer les biens communs et s'assurer que les règles de fonctionnement sont respectées
Se conformer à toutes les lois et exigences légales relatives à l'utilisation et à l'occupation de son unité
Payer toutes les dépenses nécessaires à l'égard de l'unité, y compris les taxes et les prélèvements du “Body Corporate”
Réparer et entretenir son unité et la maintenir en bon état
Notifier au “Body Corporate” toute intention de procéder à des ajouts. Toute modification qui affectera matériellement toute autre unité ou partie commune doit obtenir en amont le consentement écrit du “Body Corporate”
Obligations de transmission d’informations lors d’une vente
Les propriétaires qui souhaitent vendre leur appartement sont tenus de fournir des informations à l'acheteur à différentes étapes du processus de vente. Les informations fournis dans le Pre Disclosure Statement (PDS) et Pre Settlement Disclosure Statement (PSDS) doivent comprendre :
Les procédures en cours contre le “Body Corporate” devant une cour ou un tribunal
Les éventuelles taxes impayées pour cette unité
Le montant des taxes annuelles prélevées par le “Body Corporate”
La confirmation que le bâtiment n’a pas de problème d’étanchéité (Leaky building)
Une explication de la propriété, des plans et des règles de fonctionnement du “Body Corporate”
Unit Title Amendment Act : une nouvelle législation plus juste pour l’achat et la vente d’appartements
En réponse au besoin croissant de logements en Nouvelle-Zélande et à la suite de la nouvelle législation permettant de construire sur des terrains plus petits, de plus en plus de propriétaires vont habiter dans des appartements. Cela va progressivement changer le paysage urbain, ainsi que la façon dont les gens deviennent propriétaires, obtiennent les bonnes informations, interagissent avec leurs copropriétaires, prennent des décisions dans l’intérêt collectif et vivent ensemble.
La loi de 2022, The Unit Titles (Strengthening Body Corporate Governance and Other Matters) Amendment Act 2022 (Body Corporate Amendments) apporte une série de modifications par rapport à la loi de 2010 et s’appliquera en mai 2024.