La quête de la Tiny House, synonyme d'indépendance, de simplicité et d'économie, est un désir partagé par de nombreux Néo-Zélandais. Avec un marché immobilier se resserrant, la construction d'une tiny house sur le terrain d'un ami ou d'un membre de la famille devient une option tentante. Bien qu'il s'agisse d'une excellente option, il est crucial de sécuriser vos droits sur la propriété ou l'occupation du terrain afin d'éviter les complications futures.
Quelques considérations avant de vous lancer
La plupart du temps, et afin de réduire les coûts, les Tiny House sont construites sur un terrain appartenant à un ami ou à un membre de la famille. Cependant, il est important avant de vous lancer de clarifier plusieurs aspects cruciaux pour établir des accords clairs et prévenir tout litige futur :
La Tiny House sera-t-elle mobile ou fixe sur le terrain ?
Quelles zones seront exclusivement utilisées par vous et quelles zones seront communes ?
Quels sont les projets et les finances de toutes les parties impliquées ? L'une des parties envisage-t-elle de prendre sa retraite, de fonder une famille ou de s'installer à l'étranger ?
Comment seront partagés les coûts d'entretien et de réparation ?
Devrez-vous payer un loyer annuel, un paiement unique ou acheter une part du terrain ?
Quelle sera la méthode de paiement préférée ?
Aurez-vous besoin d'une hypothèque pour sécuriser vos intérêts ?
Que se passe-t-il en cas de vente ou de décès d'une partie ?
Quelle procédure de règlement des litiges sera mise en place ?
Cette liste n'est en aucun cas exhaustive et chaque scénario doit être examiné au cas par cas : ce qui est favorable à un client peut ne pas convenir à un autre.
Avant de vous lancer dans l'aventure de la Tiny House, vous devez également trouver une entreprise de construction et un constructeur de bonne réputation. Il est fortement recommandé de faire preuve de diligence et de demander à votre avocat d'examiner le contrat de construction avant de le signer.
Les différentes options pour sécuriser vos intérêts
Les propriétaires de Tiny House qui souhaitent garantir leurs intérêts ont le choix entre plusieurs options :
1. Conclure un bail avec le propriétaire du terrain :
En choisissant un bail, le propriétaire de la Tiny House bénéficie de la possession et du contrôle exclusifs d'une zone spécifique du terrain moyennant le paiement d'un loyer au propriétaire du terrain. Les termes du bail comprennent la surface louée, le loyer annuel, la durée du bail (qui ne doit pas excéder 35 ans, sinon il est considéré comme une subdivision du terrain), et d'autres dispositions régissant le droit d’occupation.
Lorsque le propriétaire du terrain vend la propriété, le bail est transféré au nouveau propriétaire, qui peut conserver le locataire jusqu'à la fin du bail. Toutefois, la vente de la propriété sous réserve du bail peut la rendre moins attrayante pour les acheteurs potentiels et pour le locataire, qui devra cohabiter avec un nouvel acquéreur.
Parmi les inconvénients, il y a également les aspects pratiques du déménagement de la Tiny House à la fin du bail et les clauses de réparation du terrain incluses dans le bail, telles que le coût de remise en état du terrain dans son état initial.
2. Obtenir un permis d'occupation :
Le propriétaire foncier peut accorder une autorisation d'occupation du terrain au propriétaire de la Tiny House. Cette autorisation ne nécessite pas de mesure topographique et n'est pas enregistrée sur le titre de propriété. Les droits et responsabilités des parties sont stipulés dans un accord d'occupation, où le propriétaire de la Tiny House paie généralement une redevance pour les installations communes sur le terrain, mais reste responsable des services facturés séparément et utilisés.
Cette option peut être avantageuse si la Tiny House est mobile.
L'inconvénient est que l'autorisation peut être révoquée avec préavis par l'une ou l'autre partie, créant une incertitude quant à l'occupation du terrain par le propriétaire de la Tiny House. De plus, l'autorisation n'est généralement pas transférable, et le propriétaire ne peut pas emprunter sur la valeur de la Tiny House ou du terrain.
3. L'achat d'une part du terrain/de la propriété :
Une autre option consiste pour le propriétaire de la Tiny House à acheter une part de la propriété et les deux parties concluent un accord de partage de la propriété régissant leur utilisation de la propriété. L'accord de partage de la propriété enregistre les droits et obligations de chaque partie en ce qui concerne l'utilisation et la jouissance de la propriété, y compris le partage des dépenses, la façon dont chaque partie peut vendre ou transférer sa part et toute obligation conjointe ou solidaire en ce qui concerne l'hypothèque enregistrée sur le titre de propriété.
Chaque part serait enregistrée sur le titre de propriété, offrant une garantie au propriétaire de la Tiny House, qui peut s'opposer à la vente de la propriété sans son consentement.
Cependant, cette option comporte certains inconvénients, notamment l'exigence pour le propriétaire de la Tiny House d'être lié à l'hypothèque du propriétaire initial inscrite sur le titre de propriété, ainsi que les frais liés à l'évaluation de la propriété, à la levée de l'hypothèque existante, à la réhypothèque de la propriété…
Un autre point à considérer est la difficulté de parvenir à un accord sur la valeur de la Tiny House si elle ne peut pas être retirée, ainsi que sur le partage potentiel des plus-values en cas de vente de la propriété.
4. Opter pour l'achat d'un terrain nu pour construire la Tiny House :
L'achat d'un terrain nu pour y construire la Tiny House est une option à faible risque.
Cette option offre au propriétaire de la Tiny House la sécurité de l'occupation et de la propriété en acquérant son propre terrain. Le contrôle total sur la construction de la Tiny House et l'utilisation du terrain sont assurés, et le propriétaire peut décider de vendre la propriété à tout moment, de déplacer la Tiny House ou de l'intégrer à la propriété, permettant ainsi de réaliser des plus-values et des améliorations sur la vente de la propriété après la construction de la Tiny House.
L'inconvénient de cette option est qu'elle peut vite être couteuse. Les terrains sont de plus en plus chers à l'achat et peuvent ne pas être disponibles ou adaptés à la construction d'une Tiny House.
Il est conseillé de consulter un avocat pour examiner les accords et sécuriser vos intérêts dès le début du processus. Avec une planification minutieuse et des accords bien définis, la construction d'une tiny house peut être un rêve réalisable.
Qui peut acheter un bien en Nouvelle-Zélande ?
Attention, pour pouvoir acheter un bien existant ou un terrain en Nouvelle-Zélande, il faut être « ordinarily resident », et pour ce faire il faut remplir les critères suivants :
Être titulaire d'un visa de résident
Avoir vécu en Nouvelle-Zélande pendant au moins les 12 derniers mois
Avoir été physiquement présent en Nouvelle-Zélande pendant au moins 183 jours au cours des 12 derniers mois, et
Être résident fiscal en Nouvelle-Zélande.
Pour vérifier votre éligibilité, vous pouvez vous rendre sur ce lien.
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Disclaimer : Les informations contenues dans cette publication sont de nature générale et ne constituent pas un avis juridique. Il est important que vous demandiez des conseils juridiques spécifiques à votre situation.