Un achat immobilier est certainement l’une des dépenses les plus importantes que vous ferez au cours de votre vie. Pour vous éviter du stress et des mauvaises surprises, il est vivement recommandé de vous poser certaines questions avant de vous engager sur une propriété. En Nouvelle-Zélande, les démarches à réaliser pour acheter un bien immobilier sont différentes de celles de la France. Il est donc important d’être bien entouré et conseillé tout au long de votre processus d’achat !
Pendant la visite
1 / La propriété fait-elle partie d’une copropriété ?
Si vous êtes intéressé(e) par un appartement, une « town house » ou une « unit », le bien fera probablement partie d’une copropriété (Body Corporate). En tant que propriétaire, vous serez alors soumis à des règles de copropriété. Dans ce cas, pensez bien à demander les minutes des trois dernières assemblées générales ou extraordinaires de la copropriété. En tant que futur(e) propriétaire, il est important de connaître le montant annuel de vos charges pour cette propriété, mais aussi d’anticiper les éventuels travaux et dépenses majeures à venir. Cela vous permettra également d’en savoir plus sur la gestion générale de la copropriété.
2 / La propriété est-elle saine ?
Véritable problème en Nouvelle-Zélande : la qualité des logements ! Avant de vous engager sur du long-terme, il y a plusieurs vérifications à faire absolument telles que l’isolation de la maison (murs, fenêtres, portes, toitures…) ou le taux d’humidité (moisissures, traces d’humidité sur les murs…). Il est aussi fortement recommandé de vérifier s’il y a un système de ventilation et/ou de chauffage en place dans la propriété.
Si le bien vous intéresse particulièrement et que vous souhaitez faire une offre, ces points pourront être vérifiés en détails par un « builder », si vous faites une demande de « building report ».
3 / Y-a-t’il eu des dégâts dans la propriété ?
Lors de la visite du bien, demandez à l’agent immobilier si, à sa connaissance, il y a eu des dégâts particuliers (incendie, dégâts des eaux, inondation, infiltration). L’objectif étant d’en savoir plus sur l’historique de la maison et de prévoir les éventuels problèmes à venir.
4 / Les travaux réalisés dans la propriété ont-ils tous été approuvés ?
Autre point de vérification : s’assurer que toutes les constructions et rénovations ont été réalisées selon les règles du « Council » (« resource consent » et « building consent »). Cela peut notamment concerner les salles de bain, les toilettes, les buanderies, les terrasses, les cheminées ou poêles à bois…
Par exemple, si une salle de bain a été modifiée ou ajoutée à la maison, et n’a pas été déclarée par les précédents propriétaires, vous risquez d’avoir des difficultés pour obtenir votre prêt. La banque pourrait en effet craindre des malfaçons dans la réalisation des travaux. Cela pourrait également vous poser des difficultés le jour où vous souhaitez revendre la maison.
Il est possible de vérifier ce type d’informations en consultant le « property file » de la propriété auprès du « Council ».
Avant de faire une offre
5 / Avez-vous fait le point sur votre budget et votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ?
Ça y est, vous avez trouvé un ou plusieurs biens qui vous plaisent ! Avant de faire une offre, il est impératif que vous fassiez le point avec votre banque pour connaitre votre capacité d’emprunt. Vous devrez prendre contact avec votre banque (ou plusieurs banques) pour obtenir un accord de principe sur la demande de prêt.
Attention, si la maison ou l’appartement de vos rêves se vend aux enchères, sachez que les offres sont inconditionnelles. Vous devrez donc obtenir un « approval » de votre banque pour la propriété que vous visez. Pour cela, il vous faudra envoyer les informations sur ladite propriété à votre conseiller bancaire. Votre banque pourra vous confirmer le montant maximum que vous pourrez emprunter si vous achetez cette maison. Ce montant se base sur la valeur estimée de la maison par la banque et votre capacité de remboursement.
Il faudra par ailleurs veiller à avoir un apport financier (appelé « deposit ») suffisant. Le montant de cet apport est généralement de 20% du prix d’achat de la maison. Si vous achetez aux enchères, le « deposit » devra être prêt à être transféré le jour-même si vous les remportez.
6 / Avez-vous trouvé un avocat pour vous accompagner dans l’achat de votre bien ?
Un avocat est un acteur incontournable pour l’achat de votre maison ou appartement. Rapprochez-vous d’un cabinet d’avocats qui vous accompagnera dans la transaction légale.
Votre avocat pourra également vous aider à vérifier l’ensemble des documents légaux relatifs à la propriété (en lien avec le titre de propriété). Ne signez aucune offre et ne vous engagez pas sur des enchères sans l’avoir consulté au préalable.
Comptez environ 2 500$ pour un accompagnement juridique sur l’ensemble des démarches liées à un achat.
La « due diligence » (liste des points importants à vérifier avant l’achat)
7 / Comment éviter les mauvaises surprises lors de l’achat d’une propriété ?
Plusieurs démarches peuvent vous éviter certaines déconvenues une fois devenu(e) propriétaire :
Envoyez tous les documents relatifs au bien qui vous intéresse à votre avocat, notamment le « property file » et le titre de propriété. C’est sur ce dernier document qu’il pourra vérifier si le bien vous offre la pleine propriété ou encore si la maison est impliquée dans un litige. Votre avocat peut également vérifier que les éventuels travaux dans la maison ont été fait en bonne et due forme (avec consent du council notamment).
Essayez d’en savoir plus sur les précédents occupants de la propriété (propriétaires ou locataires), sur les raisons de la vente, ou encore sur les relations avec le voisinage.
Commandez un “building report” auprès d’un organisme dédié. Ce document vous permettra d’avoir un compte-rendu objectif sur l’état de la propriété et d’anticiper les éventuels problèmes et travaux à effectuer. Cette démarche vous coûtera plusieurs centaines de dollars.
8 / Faut-il procéder à un “meth test » avant d’acheter un bien immobilier ?
La contamination des biens à la métamphétamine est une problématique relativement courante en Nouvelle-Zélande, c’est pourquoi certains acheteurs font le choix de faire tester la propriété avant que l’achat devienne inconditionnel. Cependant le risque d’acheter un bien où de la « meth » aurait été produite ou consommée en grande quantité, est faible.
Pour information, une propriété testée en dessous de 15 Microgrammes / 100cm2 est considéré comme non dangereux pour la santé de ses habitants.
Zoom sur la vente aux enchères
9 / Comment bien se préparer à une vente aux enchères ?
L'une des spécificités majeures en Nouvelle-Zélande est l’achat d’un bien immobilier par le biais des enchères. Cet achat étant inconditionnel, préparez-vous bien en amont !
Fixez-vous une limite de prix. Il est nécessaire de connaître vos limites et de déterminer votre prix plafond pour chaque propriété (le montant du prêt accordé par votre banque peut-être un bon indicateur).
Préparez votre “deposit”. Il est impératif que le montant du “deposit” soit disponible le jour des enchères, dans le cas où vous remporteriez la vente. Assurez-vous donc que l’argent soit prêt à être transféré facilement.
Le jour J, enchérissez avec confiance et détermination. Comme au poker, les enchères sont un jeu psychologique où vous devez apparaître comme étant sûr de vous.
10 / Est-il possible de faire une offre pour un bien avant les enchères ?
Dans certains cas, il est possible que le vendeur accepte des « pre-auction offers ». Si vous souhaitez faire une offre avant le jour des enchères, il est possible que la date de la vente soit avancée et que les enchères s’ouvrent avec le montant que vous offrez pour ce bien. Il est aussi envisageable que le vendeur accepte votre offre et annule les enchères, si celle-ci lui convient.
Si un bien mis en vente aux enchères vous intéresse, il est conseillé de le faire savoir à l’agent immobilier en charge de la vente. Dans le cas où un autre acheteur ferait une « pre-auction offer » acceptée par le vendeur, il serait dans l’obligation de vous prévenir.