Lorsqu’on souscrit un prêt immobilier en Nouvelle-Zélande, les intérêts sont calculés au jour le jour sur le capital restant dû. Cela signifie que, plus vite on réduit ce capital, moins on paie d’intérêts au total. Le rythme de remboursement (mensuel, quinzaine ou hebdomadaire) a donc un effet, mais finalement assez limité. En revanche, effectuer des remboursements supplémentaires ou utiliser des outils comme les comptes offset ou revolving peut avoir un impact significatif. Notre partenaire, Stéphane Skowronski, fait le point avec vous sur les différentes stratégies.
Le vrai levier : les remboursements supplémentaires
La clé pour économiser des dizaines de milliers de dollars sur un prêt immobilier n’est pas seulement de choisir la fréquence de remboursement (hebdomadaire, bimensuelle ou mensuelle), mais surtout de réduire le capital emprunté le plus rapidement possible.
Chaque dollar supplémentaire versé au-delà du remboursement minimum vient directement diminuer le solde du prêt. Or, c’est sur ce solde que les intérêts sont calculés quotidiennement. Cela signifie que même un petit surplus régulier peut, sur la durée d’un prêt de 25 ou 30 ans, générer des économies très importantes.
Les remboursements anticipés sur les prêts à taux fixe
Il est possible de faire des remboursements anticipés sur un prêt à taux fixe, mais cette option reste limitée. En général, les banques autorisent chaque année un certain montant ou pourcentage du prêt à rembourser sans pénalité (par exemple 5% du solde du prêt). Au-delà de ce seuil, des frais de rupture (break fees) peuvent être appliqués, car l’établissement perd une partie des intérêts qu’il avait anticipés.
Cela signifie que, si vous êtes sur un prêt fixe, vous pouvez certes accélérer la réduction de votre capital, mais dans des proportions encadrées. C’est pourquoi de nombreux emprunteurs combinent leur prêt à taux fixe avec d’autres mécanismes plus flexibles, comme un compte offset ou un revolving credit (qui s’appuient eux sur un taux variable). Ces outils permettent de diminuer les intérêts de manière plus fluide et sans risquer de frais additionnels.
Faire travailler son épargne : l’offset
Le compte offset est un outil puissant pour réduire les intérêts payés sur votre prêt immobilier. Son fonctionnement est simple : l’argent que vous laissez sur ce compte (salaire, épargne de précaution, trésorerie à court terme) vient compenser le solde du prêt sur lequel les intérêts sont calculés. Autrement dit, si vous avez un prêt de 500k et que vous gardez 20k en permanence sur votre compte offset, vous ne payez des intérêts que sur 480k.
Cet avantage peut sembler modeste au jour le jour, mais sur la durée d’un prêt, il se traduit par des économies considérables. Même des sommes temporaires, comme un salaire déposé en début de mois avant d’être dépensé progressivement, réduisent les intérêts tant qu’elles restent sur le compte. De plus, contrairement à un remboursement anticipé, l’argent placé sur un compte offset reste accessible à tout moment, offrant une flexibilité bienvenue pour gérer vos imprévus ou projets.
En revanche, l’efficacité du compte offset dépend de votre capacité à maintenir un solde suffisant. Plus le montant moyen présent sur le compte est élevé, plus vous gagnez. Pour les ménages qui conservent une épargne de sécurité ou une trésorerie stable, l’offset peut réduire de plusieurs années la durée du prêt et faire économiser des dizaines de milliers de dollars d’intérêts.
Le revolving credit: flexibilité maximale mais discipline requise
Contrairement à l’offset, qui n’agit que sur les intérêts, le revolving credit agit directement sur le capital et les intérêts.
Tout votre revenu est versé directement sur le compte de crédit revolving, ce qui diminue immédiatement le capital du prêt. Chaque paiement que vous effectuez (loyer, courses, factures, etc.) est en réalité un nouveau tirage sur votre ligne de crédit. Plus vous faites de versements et plus vos revenus restent longtemps sur le compte avant d’être dépensés, plus vous réduisez vos intérêts.
Cette solution peut être extrêmement efficace pour raccourcir la durée du prêt et économiser des milliers de dollars, car chaque dollar non dépensé agit directement comme un remboursement anticipé. En revanche, elle exige une grande rigueur : si vous avez tendance à dépenser rapidement ou à considérer le revolving credit comme une réserve de cash disponible à tout moment, vous risquez d’effacer les bénéfices et même d’augmenter vos coûts.
Exemple comparatif
Hypothèses :
Montant du prêt : 500k $
Durée : 30 ans
Taux d’intérêt : 6 %
Le taux d’intérêt : un élément parmi d’autres
Beaucoup d’emprunteurs se focalisent uniquement sur le taux d’intérêt lorsqu’ils choisissent une banque ou renégocient leur prêt. Bien sûr, un taux plus bas est toujours attractif, mais ce n’est qu’un élément de l’équation.
Ce qui compte réellement, c’est :
la structure du prêt (fixe, variable, mixte, etc.),
la flexibilité (possibilité de faire des remboursements anticipés, d’avoir un compte offset ou un revolving credit),
et surtout, votre capacité à accélérer la réduction du capital.
Un taux légèrement plus élevé mais un emprunt offrant plus de souplesse pour rembourser vite peut, au final, coûter bien moins cher qu’un taux plus bas avec une structure d’emprunt rigide.
Les bénéfices émotionnels
Au-delà des chiffres, réduire son prêt plus vite a aussi des bénéfices psychologiques :
une plus grande tranquillité d’esprit, en voyant la dette baisser plus rapidement.
un sentiment de contrôle et de sécurité financière.
et la liberté anticipée : pouvoir utiliser plus tôt son revenu pour d’autres projets de vie, plutôt que de le consacrer à la banque.
C’est un peu comme la balance après une semaine de salade et de sport : même une petite baisse motive à continuer!
Conclusion
La meilleure stratégie reste donc de réduire le capital aussi vite que possible et de faire travailler son argent intelligemment. Le vrai levier reste la réduction anticipée du capital. Et si le taux d’intérêt est important, il ne doit jamais être considéré isolément : c’est l’ensemble de la stratégie de remboursement qui fait la différence. Après tout, chaque dollar d’intérêt économisé est un dollar qui pourra servir à faire fructifier vos projets — et pas ceux de votre banquier.