Au cours des dernières années, les investisseurs néo-zélandais ont misé sur l’immobilier résidentiel pour développer leur patrimoine. Aujourd’hui la tendance semble davantage pencher en faveur de l’investissement commercial. Le contexte législatif et bancaire en Nouvelle-Zélande est désormais peu favorable aux investissements résidentiels alors que les bâtiments commerciaux offrent une stabilité et une accessibilité qui séduisent de plus en plus les investisseurs.
De l’investissement résidentiel à l’investissement commercial
Historiquement, les néo-zélandais ont une longue affinité avec l'investissement immobilier résidentiel et ce pour de bonnes raisons. Selon la Reserve Bank of New Zealand (RBNZ) le secteur immobilier a généré 531% de croissance du capital au cours des 30 dernières années.
Depuis le krach boursier de 1987, l'investissement immobilier est considéré comme un moyen sûr de se protéger contre la volatilité des actions tout en générant des revenus locatifs réguliers et une croissance du capital dans le temps. L'investissement immobilier résidentiel a été l'un des principaux moteurs de la création de richesse en Nouvelle-Zélande, mais les récents changements législatifs suggèrent que les perspectives du secteur ne seront peut-être plus aussi brillantes pour les investisseurs.
Modifications législatives résidentielles
Le gouvernement a récemment annoncé une série de changements visant à améliorer l'accessibilité du logement pour les néo-zélandais. Cela a entraîné l'extension de la « bright line test » de 5 à 10 ans. Pour les investisseurs, cela signifie que les biens immobiliers récemment acquis seront soumis à l'impôt sur la plus-value pour une vente dans les 10 ans suivant l'achat.
À partir du 1er Octobre 2021, la déductibilité des intérêts ne pourra plus être appliquée aux investissements locatifs récemment acquis et sera entièrement supprimée d’ici 2025. Cela augmente les coûts pour les investisseurs car ils devront payer une part plus élevée de l'impôt sur les revenus locatifs.
En outre, pendant des années, les néo-zélandais ont pu se créer un patrimoine immobilier, en empruntant et achetant des propriétés à répétition. Désormais cette pratique a également été freinée. Les investisseurs doivent se conformer à un ratio prêt/valeur du bien de 60 %.
Ces trois changements clés s'ajoutent à la Healthy Homes Guarantee Act, visant à améliorer la qualité des logements locatifs en Nouvelle-Zélande, et aux récentes modifications apportées à la Residential Tenancies Act, améliorant les droits des locataires (mais augmentant les contraintes pour les locataires).
L’ensemble de ces changement législatifs font de l’investissement résidentiel locatif, une option de moins en moins attractive pour les investisseurs.
Des propriétés résidentielles de moins en moins accessibles
Depuis 20 ans, les taux d'intérêt bancaires ont tendance à baisser. Ces taux bas ne sont pas favorables aux épargnants mais sont intéressants pour les emprunteurs et les investisseurs. Cela a un effet multiplicateur sur les prix des actifs. Ajouté au déséquilibre entre l'offre et la demande, les prix de l'immobilier résidentiel en Nouvelle-Zélande n’ont cessé d’augmenter et sont désormais parmi les plus élevés au monde par rapport aux salaires.
La croissance des salaires a été dépassée par les loyers, qui à leur tour ont été complètement dépassés par les prix de l'immobilier, ayant pour effet de réduire les rendements pour les investisseurs. Les données de REINZ indiquent qu'en Décembre 2020, le rendement brut moyen des placements locatifs à Auckland était de 2,9 % par an. Cela varie d'une région à l'autre, mais en pratique, le rendement net pourrait être inférieur à 2%, après avoir déduit les charges et les taxes.
L’investissement commercial : option de plus en plus attractive pour les néo-zélandais
L'immobilier commercial comprend les immeubles de bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts et les bâtiments industriels. Les locataires sont généralement des entreprises qui paient un loyer pour occuper l'espace conformément aux contrats de location. Les rendements des propriétés commerciales sont généralement plus élevés que ceux des propriétés résidentielles. Cependant, les risques et les obstacles à l'entrée sont potentiellement plus importants pour les investisseurs. Il y a beaucoup plus de choses à considérer lors d'un investissement dans l'immobilier commercial, telles que la résistance sismique et l'état du bâtiment.
Les revenus locatifs des biens résidentiels sont fortement liés aux revenus des ménages, tandis que les loyers commerciaux sont plus dynamiques. Les propriétaires pouvent facturer des taux beaucoup plus élevés au mètre carré, ce qui permet d’augmenter les rendements potentiels.
La fiabilité des revenus peut également être supérieure dans les propriétés commerciales en raison de la prévalence des baux à plus long terme, tandis que les locataires résidentiels préfèrent des baux beaucoup plus courts, souvent avec des clauses de rupture pour permettre la location des propriétés à court terme.
Les propriétes commerciales, une option d’investissement accessible
Les fonds commerciaux offrent bon nombre d’avantages pour les investisseurs comme un revenu passif régulier, la préservation du capital et l'appréciation de la valeur au fil du temps, sans le stress lié à la gestion de la propriété.
Les fonds commerciaux sont souvent constitués de plusieurs propriétés commerciales. Les investisseurs ont ainsi la possibilité d’améliorer la diversification de leur portefeuille d’investissement. Les rendements ne dépendent pas d'une seule proprié té , d'un seul locataire, d'un seul type d'actif ou secteur d’activité .
En plus de la certaine stabilité offerte par ces investissements, les biens commerciaux sont facilement accessibles. Certains fonds proposent un ticket d’entrée à hauteur de 1 000$.